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岩土研究院

地库优化的“抽丝剥茧”新思维数据分析

318 2021-01-07 17:42:53

【序】

地下室,被遗忘的角落!

巨大的成本被埋在了地表以下,你却不得而知,但是大数据只会说真话!本文摒弃传统思维,换个方式看问题,摆事实,说逻辑,明思路,给方法,用数据呈现,期望对行业人士有帮助,或有所启发!

      

【第一部分:现状】

设计决定建安成本90%以上,设计管理水平的高低,直接决定产品的成本控制水平和产品品质;随着项目利润空间越来越薄,对成本控制越来越严,开发商对设计越来越重视,产品管理也愈发精细化。在各项细分领域,不管是对设计资源的甄选,优化咨询机构的引入,设计管理工作的投入,还是产品标准化的研究,个性化的创新,都在不断进步和提升。任何事情都不是单打独斗,在设计链条的各个有机环节中,大家分工合作,专业的人做专业的事。


对于开发项目来说,地上建筑可以标准化,地下室却不可以!因为设计时间,设计水准,认知水平,管控能力,开发周期,重视程度,外部条件,投入精力以及项目客观等各方面的因素制约,另外地下室设计复杂多变、综合技术性极强,地库往往很难控制好,地库成为设计无效成本发生的“重灾区”,是管控中的一个“大难题”!

     

      

实践出真知,有些事情并不像它表面看上去那么简单。【地库优化大师】经过大量项目的研究、统计和梳理,得出如下结论:一般住宅地库面积,占比地库总建筑面积20~25%,这只是地库呈现的众多数据当中的冰山一角,大家往往选择性忽视了一个重要数据,地库成本占项目总建安成本的25~30%。

          

给大家看一个案例,这个项目为JD集团优化后的实施项目。

      

看着好像挺不错,车位横平竖直,方方正正,可是停车效率仅20991.68/355=59平方米/车,看看下面对它的分析:

      

11类问题,这还仅仅是单从平面上分析看到的问题,打个比方,原本如此方正的地块停车效率做到32平方米/车,完全没有问题,但实际上停车效率达到59平方米/车,我们来算算无效成本,355X(59-32)X3500=3355万元

      

然而,你确定知道地库设计到底还有多少无效成本吗?随随便便造成几百万,几千万上亿的成本损失。这不是耸人听闻,残酷的事实就摆在眼前。

       

【地库优化大师】朱军二十几年的从业经验,得出如下研究成果:

100亿规模的房地产企业,地库轻松节省上亿元无效成本 


现在展示一些分析数据模型

      前提:按照用地面积40000平米,容积率2.5,配套及物业管理用房等占比5%,建筑占地面积20%且全部为高层建筑,地上可售住宅面积户均100平米,每100平米地上建筑面积配置1个车位。

      

1、大家从数据模型显而易见就可以看到地库的建造成本进行折算,可售面积造价达到1010元/平方米

      

2、地下停车位数量增加对项目可售面积单方建安成本的影响:

      

可售单方造价建安成本影响值=增加地下车位数×停车效率指标×地库单方建安成本/可售面积。

      

地面停车位占10%时,10%×1000×35×2500/95000=92.1元/㎡;

      

地面停车位占15%时,15%×1000×35×2500/95000=138.2元/㎡

      

地面停车位占20%时,20%×1000×35×2500/95000=184.2元/㎡。

经计算看出,地下车位每增加5%,对项目可售单方建安成本的影响为46元

      

3、再看一下车位销售率与车位盈亏售价。

基础数据

成本

盈亏平衡售价


停车效率(㎡/辆)

35

地库单方造价(元/㎡)

30003500

50%销售率

70%销售率

100%销售率


900辆车库面积(㎡)

31500

地库建安总成本(万元)

9600

销售车位数量(个)

450

销售车位数量(个)

630

销售车位数量(个)

900


盈亏平衡(万元/车位)

21.3

盈亏平衡(万元/车位)

15.2

盈亏平衡(万元/车位)

10.6


单车成本(万元/个)

10.7



从上表看出,当地库车位销售率为70%时,车位售价15.2万元/辆才能达到盈亏平衡,而这仅仅只是建安成本盈亏平衡售价,这对于三四线城市来说不可能完成;哪怕是地下车位全部销售完,三四线城市也很难达到10.6万元/车位的盈亏平衡售价,这些都是没有考虑时间成本的静态测算。


4、设置储藏室的成本盈亏表:

5、设置人防建设的测算表

6、某设备用房布置,

从这一项项触目惊心的表格、数据和分析,大家一定发现,在房地产低利润时代,实施精细化设计和成本管控,借助地库优化设计资源,深入挖掘地库无效成本空间,实现成本与品质的平衡,有效控制无效成本,提升项目收益,是多么重要的工作,向成本要利润,是房地产企业的必选项和必修课

      

大家知道努力很重要,奋斗的模样很可爱,但是努力的方向更加重要!思维方式必须改变。

      

现在大家有了这个意识,知道了地下室的管控有个巨大的坑,但是却不得其法,找不到方向,大家一直有个误解,认为项目的开发各大地产集团有专业的设计管理团队,有制度,有流程,有标准,有限额设计,也聘请了专业的设计院,老板一定会说,还有什么理由不做好呢。

      

但是残酷的事实是,地库永远没有做好,为什么呢?因为地库设计太复杂,无法标准化,只靠施压,定目标,限额设计没有用。


    【第二部分:解惑】

这是一项系统工程,在这项专项业务上没有潜心研究,没有系统总结,没有自上而下的系统筹划,没有自下而上的千锤百炼,没有掌握核心要点,是不会有所成就的,也很难解决问题,尤其是复杂的、大型的项目面临的挑战更大。

      

【划重点】

下面简要介绍一下地库优化概要。

一、用管理手段解决技术问题。

1、开发企业、设计公司、优化咨询各司其职,三位一体携手并进;

2、开发企业设计管理统筹协调,明确公司产品策略、定位并予以核准,对于定位与成本、时间、标准不相符部分予以调合和梳理;

3、设计管理制定管控流程;梳理清楚各阶段的工作重点

4、从源头控制,搭建各方资源协同机制,引入优秀设计及优化咨询资源;

5、收集整理项目地方规定,如地上可建车位配比,非机动车设置规则,可折算车位指标规则,场地设置标高要求,消防车道设置、绿化率计算规则;

6、内部整理明确对停车方式、赠送方式、地库功能配置、建造标准、智能化标准等的要求;


二、从专业上建筑、结构、水风电、景观、装修、停车划线等专业协同优化;

1、建筑牵头,各专业协同;

2、成本和效果平衡;


三、从技术维度上需要知道从哪些方面着手

地下室设计优化核心要点

1、外部因素(节选)

2、总图规划(节选)

3、规模控制(节选)


4、结构体系控制

基础选型(节选)

结构转换(节选)

楼板选型(节选)

筏板选型(节选)

基坑支护选型(节选)

基础选型案例(节选)


5、柱网设置

规范解读(节选)

坪效对比(节选)

6、设备设施优化

变电所(节选)

管线综合(节选)

7、层高设置技巧(节选)


8、 ±0.0设置秘诀(节选)


地下室设计优化提升事项

1、地库轮廓(节选)


2、塔楼区域(节选)


3、人防区域(节选)

4、机械停车(节选)


5、建筑构造(节选)


6、采光井道(节选)


7、覆土厚度(节选)


8、出入口部(节选)

  以上部分内容仅仅为培训课件中摘选的一小部分。培训课件将会系统、全面、详尽的帮助大家提升地库设计和管控水平。

    【第三部分:答案】

给大家看一个案例,这是在南通的一个项目,在接触这个项目的时候,方案设计已经完成,经过测算停车效率为38平方米/车,但各方面情况都比较好,开发企业有良好意愿,整体规划愿意调整,报建部门善于沟通,设计管理团队希望创立标杆,为项目节省无效成本,提升项目利润空间,在各方面都支持的大好环境下,【地库优化大师】带领大家,基本上采用了涵盖上述所列的16项手法,形成了如下的结果(如图)

除掉非机动车面积,剩余地库面积为59785.6平方米,停车2198辆,停车效率为:59785.6/2198=27.2平方米/车;优化无效成本为:(36-27.5)X2198X3500=6770万


另一个安徽项目,从方案开始介入,全程优化,此部分为方案阶段图纸。

停车效率=76701/3025=25.4平方米/车。施工图深化工作后,最终的效率为26.5平方米/车。


稿源:瀚思空间

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