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岩土研究院

地库优化做什么——节省成本、创造收益、提升品质、解决实际困难

336 2021-01-11 13:04:37

地下车库作为建设项目的附属配套工程,其设计一直以来都不被建设单位所重视。大多项目上部平面、立面方案讨论了一轮又一轮,改了一回又一回,地库方案却一次讨论会都没组织过。


而设计单位在地库设计中所花的精力也不多,往往从地库方案到施工图完成,都只有一个设计师(有可能还是个新手)埋头苦干,没有第二个人看过。


总而言之,在整个行业中,地库的设计是略显粗放的,只要达到了停车指标,满足了人防面积,过了图审,做成啥样是啥样,鲜有人问津。按照这个逻辑建成的地库,往往存在成本超高、品质较差、使用不便利的情况。


随着近几年地产开发项目利润的降低,成本优化成了地产公司的核心工作内容。地下车库作为建安成本占比超过40%,产出效益却不足10%的附属配套工程,就成了首先被开刀的对象,因此地库优化行业应运而生了。



然而,目前也仅仅是追求效益的大型地产公司会聘请专业优化公司对地库进行优化,绝大多数小开发商、政府项目的地库设计还是重复着粗放的设计和管理模式。



地库优化具体做什么?总结起来有以下四点:



一、节省成本

在满足车位和人防配建指标的前提下,尽可能缩减地下室面积、缩减地下室层高、优化结构形式、优化设备房布置,把建安成本控制到最低。


地下车库究其本质就是个配套工程,按规范满足最低使用要求就好了,没有必要把空间做高,把车位和车道做大,把设备房做宽敞(豪宅项目请略过)。


优化前方案(地库面积2.1万平方米)


优化后方案(地库面积1.8万平方米,缩减15%)


二、创造收益

在大城市,一个车位动辄二三十万甚至五十万以上,每增加一个车位,都是一笔不菲的收益。


在地下室轮廓基本框定的情况下,通过局部调整流线、调整车位和柱网布置、调整或压缩设备房、人防口部、优化防火分区和疏散楼梯等手法,可增加车位数量。


优化前方案(自行车坡道设计不合理损失车位)


优化后方案(调整自行车坡道布置增加5个车位)


三、提升品质

很多地下车库存在使用不便利的问题——


行车流线像迷宫,要绕很多弯才能到自己的车位;


地下室大堂不明显,要拐几道弯穿过几道门才能达到电梯厅;


车库出入口U形掉头,要倒一次车才能进出坡道;


行车视野不佳,拐弯位置遮挡严重;


车位尺寸不足,净高不够,停不了车;


……


诸如此类问题,都需要优化解决。


随着人们生活品质的提高,对车库使用的便利性和品质感都有了更高的要求。地库优化不仅着眼于成本和效益层面,也将提升品质作为重要工作内容。


回家路线极不舒适


坡道口U形掉头与S形弯


车子转弯视线严重受阻


四、解决实际困难

在项目推进过程中,会碰到一些实际操作难题,也可以通过车库优化去解决。


例1:某项目建设单位为了抢销售进度,售楼处下部不想做地库,而设计单位排了几稿方案之后发现售楼部不做地库的话会损失50多个车位,在一层地库已经无法扩大的情况下车位数量做不足,需要做负二层地库。相比做负二层地库,建设方也只能妥协推迟售楼处的开放时间。


后来优化公司介入,拿出了售楼处下部不做车库也不做负二层、且流线关系更佳的方案,解决了建设单位的燃眉之急。


优化前方案


优化后方案


例2:某项目应配建车位数量较多,即使一层地库全部满铺还差几十个车位,在不想做负二层的情况下只能局部做机械车位。成本部和营销部是极其不愿意做机械车位的,既增加了土建成本、机械设备成本,又损失了可售车位货值(当地机械车位不可售)。


优化公司介入后,优化了行车流线、优化了自行车库、设备房和人防布局,取消了机械车位,为建设方挽回了较大的损失。


优化前方案


优化后方案


例3:某公建项目受限于主楼柱网,整体停车效率较低,需要做4层机械车位地下室才满足车位配建要求,埋深深度达到20.2米,不仅成本非常高,且施工风险也非常大。该项目施工图已出都准备进场施工了,发现操作难度太大而被迫停工。


优化公司介入后进行了大刀阔斧的调整,将双层机械车位改为三层,局部抬掉高层主楼柱子,将四层地下室优化为三层,埋深深度大部分调整为16.7米,车位数量不够局部做了下沉式三层机械车位,局部埋深为19.6米。不仅极大的节约了成本,还降低了施工风险,缩短了施工周期。


优化前剖面图


优化后剖面图


综上例子可以看出,地库优化实实在在为建设单位节约了成本,创造了效益,提升了品质,解决了实际问题。