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岩土研究院

地下室优化调整:增投37万、创收3千万!

296 2020-12-29 08:57:41



项目概况



本项目位于浙江省,由别墅合院、高层公寓,办公楼组成。





优化前方案:





优化后方案:




结构形式调整
ARCHITECTURAL



如下图所示,原地下室设计的墙柱完全采用合院别墅柱网,合院别墅局部是楼梯及赠送面积,且楼梯位置不可调整,洗手间柱净宽2850mm,停放一辆车位有余,客厅柱净宽6650mm,停放两辆车位有余,厅及洗手间位置用于停车产生较多无效空间。


优化前


利用结构局部转换的优化方案,原洗手间位置加宽,致使其满足停放2个车位,增加了停车位,大大提高停车效率。


优化后


根据建筑平面条件,地库托柱转换位置均为地上室内与室外交界处,室外覆土厚度1.2m,室内外高差0.1m考虑,地下室顶板板厚200,室内外高差处梁高最小为1.5m。


计算结果显示,托柱转换对梁的配筋影响不大,考虑到托换梁的加强措施,初步统计托柱转换与非托柱转换在单个塔楼范围内的钢筋增加量约为200kg,混凝土含量增加约为0.3m3。


优化前


优化后


每栋增加的成本:0.2吨*5500元+0.3立方*650元=1295元;

该项目一共292栋合院别墅,292*1295元/栋=37.81万元;

优化后地下室面积52062平米 ,378140(37.81万元)/52062=7.26元;


相当于地下室综合单价平均每平米只增加了7.26元   


假定车位市场单价18万,该优化方案为本项目增加140个车位,合计创造价值:18万*140个=2520万元。



增加成本投入37.81万即可直接创造收益2520万元!


优化前


优化后






坡道调整



如下图所示,优化前两个出入口的直线坡道阻断了其两侧的通车道,形成四段尽端停车区域,主车道无法直接出入坡道,不利于交通疏散分流,且部分尽端车位行车道较长,车库整体行车流线不流畅,四条坡道出入口集中在地库北侧,南侧没有坡道,南边只有一条完车道连接,用户停车路线较长, 对后期小业主出入地下室带来极大的不便。


优化前


方案中,改直线为转向坡道,使其两侧主通车道能够方便出入坡道,使车库整体更佳顺畅通行,也相应地提高了车位的租售价值。


优化后





行车流线调整


如下图所示,原设计行车流线非常的不畅,三条竖向主通道没有与北侧直接贯通,4条坡道集中在北侧,南侧没有坡道,地库没有一条贯通整个车库的主车道,出现较多尽端车位,小业主停车体验感较差,影响车位价值。


优化前


以运营角度出发,认识到商业办公项目,行车体验差,将会影项目产品,需要对车库品质进行大幅度提升。经过研究分析,提出设计一条贯通整个地库的主车道,该车道整体环形与地库,通过该环形主车道,用户非常方便停放任何一个车位,整体环形减少,大幅减少因停放尽端车位,而造成的堵塞。对车位出售价值也将显著提升。


优化后




车道宽度、车位排布调整



如图所示原方案,因为楼栋位置的原因,出现宽度8200mm的车道,南侧车辆布置在合院范围内,限制车位布置,影响停车效率。


优化前


通过合理设计,斟酌车位的排布方式,南侧车位整体上移动2200mm,车道保证6000mm,可以完美避开上部合院结构柱带来的影响,预计可增加车位10个,增加收益价值大约120万,该区域整体停车效率停车20%(原设计45个),经济效益显著提高。


优化后





车位整体排布调整


如图所示,原设计车位布置,全部采用车道南侧平行式停车布置,北侧采用垂直后退式停车布置,平行式停车布置2400mm*6000mm,后退式停车布置2400*5300mm,毫无疑问平行式停车布置相对后退式停车布置要低,原方案存在较多6500mm左右的车道,产生较多无效面积,影响整体停车效率。


优化前


经过多轮车位的排布方式比对分析,结合前面提到的结构转换方案,可以实现车道两侧后退式停车布置的方式,有两排车位采用单排停车,整体停车布置得到大幅提升,优化后车道6000mm,整体停车提高15%,且驾乘体验感提升,车位这个产品的去化周期也会相应缩短。


优化后




单边停车、非机动车库位置调整



如图所示,原方案出现较多单边停车位,这将极大影响车库整体停车效率,北侧部分车位布置在塔楼下,受塔楼剪力墙的影响,车位不能满布。


优化前


优化后结合车道的调整,两排单边停车改成双边停车,原塔楼下450平米面积调整为非机动车库,其他部分非机动车改成机动车位。该区域原设计单车位指标为1543平米/34个车位=45平米/个,优化调整后单车位指标为1293平米/34个车位=38平米/个,该区域停车效率提升40%,效益非常显著。


优化后





面积调整(可以行车大环行)


如图所示,通局部调整北侧塔楼加集中非机动车库面积,从而减少右侧非机动车库面积。


右侧为了行车流线顺畅,把外墙拉直,增加一小块面积,整体品质得到大幅提升。


优化前后对比






(增加车位)3312万+(减少面积)260万-(结构转换)37.8万=3534.2万;


通过优化前和优化后方案图指标及成本对比分析,只需要增加投资37.8万,优化后就可以创造效益:3534.2万!


通过以上分析可以看出,地下室优化调整,可以创造非常可观的经济效益!



通过案例本项目优化,得出经验如下:

1、在合适的项目采用结构转换,可以达到增加较小的成本,产生非常可观的效益,建议根据需要在上部是合院、配套商业、别墅、幼儿园等其他低层建筑中采用转换,高层一般不建议采用。

2、综合体项目地下室车位尽量采用环形停车,行车流线一定要通畅,不建议过多尽端车位,因为后期运营有较多访客,访客用户停车寻找车位,会产生较长时间的堵塞,严重影响行车体验。

3、车位排布尽量多排几个方案对比,跨专业沟通,不要受上部建筑柱网影响,大胆排布,多做经济性测算。

4、车库空间用足,不能因为楼栋间距、上部柱网、剪力墙等原因,设计出加宽车道、单边停车布置、平行式停车布置而产生的无效面积。