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岩土研究院

地库和节能设计优化方案分析

424 2020-12-23 16:29:30

立面的不断渗透,地上部分不断固化,成本优化面临更高的挑战。本文从车库和节能两方面,讲解如何进一步对项目进行有效优化。

第一部分:车库成本控制



地库作为配套,要求强制建设,但是:

车库造价占比高:占工程成本比例约19%(700/3700≈19%);
售价低:普通地下一层车库建安成本非人防约2400元/m2,人防约2700元/m2,停车效率按36m2/个,则单个车位成本约8~10万,而在三、四线城市,车位销售价格几乎均低于建造成本,亏损买卖;
销售周期长:车位销售持续时间两三年甚至更长,长时间库存积压、占用资金;
作为一名成本人员,应当如何控制车库成本呢?

一、减少车库面积

1、地上停车规划指标10%要用足:车库成本排序,地上停车<全地下车库,地上车位数=10%*总车位数;

2、不多建车位:车位设置数量按当地技术规定及地块控规要求设置,不多建; 


3、不多建人防:人防面积按最新人防规范要求设置,不多建;

  《关于调整城市新建民用建筑配建人防工程面积标准(试行)通知》

     

其中:漯河市为6%,安阳市为7%,郑州市为8%

 人防与非人防面积比:
 人防6%:S人防:S非人防≈1:5   
 人防7%:S人防:S非人防=1:4     
以安阳项目为例:
用地面积S1,容积率R,车位配比:1/100 ;停车效率:35m2/个;
则:S地上=S1*R;S车库=0.35*S1*R ;S人防=0.07*S1*R;
S人防/S车库=0.07/0.351/5;S人防/S非人防= 1:4                  

4、优化车库轮廓线、剔除无效空间

充分利用高效区、争取中效区、避免低效区(地库外墙锐角和斜墙,易产生无效空间、过多折边等增加成本)


5、严控设备用房面积:

二、车库合理布局

1、层数布局:优先单层车库,若单层无法满足且缺口不多,可考虑局部建机械车库。(双层车库埋深较深,需考虑抗浮及支护成本;对于山地建筑,可利用地形优势,单层or双层,需具体分析)

2、人防布局:

a单层车库,人防应集中布置,放在塔楼较多停车位较少的区域,减少对车位损失;先车位、后人防;

b多层车库,人防设在同一位置上下层或设在车库最底层;

c首开区不设置人防车库;相邻地块开发,人防考虑集中设置在同一地块内;

3、柱网选择:

柱网成本:大柱网(豪华型和舒适型住房)>大小柱网(经济型)>小柱网(保障型);使用体验反之。


注:暂不考虑主楼间距对车位柱网的影响

4、车库层高:

车库层高=梁高(0.8/0.7/0.6)+管道高度(0.5)+车库净高(2.2)+地面面层(0.1)+预留富余量(0.1)=3.5~3.7

(规范要求:车位净高2m,车道净高2.2m;部分公司考虑地库舒适性,对净高有特殊要求)

兼顾规范要求及使用舒适性,通常采用大小柱网,非人防3.7m,人防3.8m;当采用小柱网,可降低车库层高0.1m;

车库层高每降低10cm,车库单方降低约30元/m2。

5、车库埋深

住宅项目合理抬高±0.000,减少车库埋深,减少土方量,我公司项目通常抬高1~1.5m;商业项目考虑通达性不要求。

6、车库顶板覆土厚度:住宅非特殊要求,覆土厚度1.2m;

7、车库结构选型

对比前提:8*(4.8+6)跨度,覆土1.2m,层高3.7m,抗震等级四级,板厚250mm,柱0.45*0.45

    8、车库流线设计

a、提高车道利用率,避免行车道靠外墙布置及单边停车;

b、停车方向:宜长排列,避免短排列;

c、车道端部宜“环通” ,避“尽端式”

9、车库出入口数量控制

第二部分:节能成本控制



一、节能造价

随着节能标准不断提升、节能造价占比较大,节能的成本控制应加强重视:

a、节能标准不断提升

b、节能造价占比大


①分包工程中造价占比:外窗、外立观第一,保温第二;

外窗+保温占分包工程(不含桩基、装饰、电梯)造价45%

②保温+门窗成本占建安成本比仅次于主体工程,成本占比7%

以漯河昌建城为例,地上18F,层高2.9m,地下1F,层高5.1m,筏板基础,毛坯交付,建安成本不含税2100元/m2,5+12A+5LOW-E塑钢中空玻璃(60系列),60mm岩棉;

③保温厚度每增加10mm,可售单方增加5元/m2

二、节能设计基本原理

要控制节能成本,首先需要了解节能设计的影响因素:

1、节能与气候分区:气候分区不同,节能设计不同

2、节能与体形系数

建筑物体形系数S是指建筑物接触室外大气的外表面积F0,与其所包围的体积V0的比值,即 S=F0/V0。

   《河南省居住建筑节能设计标准》(寒冷地区65%DBJ41-062-2017 要求的体形系数限值

3、节能与窗墙比

窗墙比=外窗面积÷外立面面积(含外窗面积)

《河南省居住建筑节能设计标准》(寒冷地区65%DBJ41-062-2017 要求的窗墙比限值:

多层结构热阻,R=R1+R2+----Rn=δ1/λ1+δ2/λ2+----+δn/λn

式中: R1、R2、---Rn是各层材料热阻(m*k/w)

δ1、δ2、---δn是各层材料厚度(m)

λ1、λ2、---λn是各层材料导热系数[W/(m*k)]

围护结构传热系数计算,K=1/ R0 (w/(m*k))

窗户与墙体造价对比表

窗户造价较墙体造价高(约为1.6倍)

结论:窗墙比越大,节能越弱;窗墙比越大,成本越高

三、节能成本控制

1、方案选型:

总结:A级保温+普通保温>B1级保温+耐火窗

2、重视外立面线条设计(保温板成型)

某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%;

3、节能计算软件的选择

     节能软件:清华斯维尔>PKPM

4、窗户优化

注:部分案例来源于网络