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岩土研究院

地下车库设计优化四大方向和建筑排布优化

449 2020-12-28 16:29:30



2016年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,引发了许多预测和解读。作为设计优化咨询服务单位,我们发现了一个比较现实的问题:小区开放后地上停车位数量将不计入小区应该配置的车位数里(规定出台前已有城市有这种要求)。这样一来,开发商地下车库停车数量需求相应增加,地下车库面积将增大,那又将是一大笔真金白银,细思极恐。

                                   


部分城市已经执行

开放式街区将导致净利润减少10~20%


举一个简单的数据模型:

按照用地面积40000平米,容积率2.5,配套及物业管理用房等占比5%,建筑占地面积20%且全部为高层建筑,地上可售住宅面积户均100平米,每100平米地上建筑面积配置1个车位。可计算出:

1、地上建筑面积:40000*2.5=100000平米;

2、配套面积:100000*5%=5000平米;

3、人防面积为高层首层占地面积,即:40000*20%=8000平米;

4、所需车位总数:100000/100=1000辆。

       根据我单位以往项目经验:津京冀地区地上建安成本2000/㎡,地下建安成本2500/㎡(不含二类费用及大小配套措施费),人防比非人防单方造价高500元(按照6B级、物资隐蔽库。人防增加的造价为8000*500=400万元)。以下我们按照单层地下车库(含人防)按35㎡/车位进行计算分析。

据笔者了解,目前全国大部分城市地上停车率多数在10%-20%之间。下面我们按照地上停车率占10%、15%、20%三种情况和车辆全部停在地下车库分别进行计算分析。

       由上表可以看出,执行街区制后,地库面积增加对开发商的建造成本造成不同程度的影响。就拿地面车位占15%的城市来说,执行街区制后,总建安成本将增加:29150-27837.5=1312.5万元。这是一笔巨大的费用,对开发商的成本影响很大。

    地下停车位数量增加对项目可售面积单方建安成本的影响:

可售单方造价建安成本影响值=增加地下车位数×停车效率指标×地库单方建安成本/可售面积。
地面停车位占10%时,10%×1000×35×2500/95000=92.1元/㎡;
地面停车位占15%时,15%×1000×35×2500/95000=138.2元/㎡
地面停车位占20%时,20%×1000×35×2500/95000=184.2元/㎡


       经计算看出,地下车位增加10%、15%、20%对项目单方建安成本的影响分别为:92.1元/㎡、138.2元/㎡、184.2元/㎡。

    地下停车位数量的增加对建安成本的影响意味着什么?

    下面看看行业标杆万科近几年的数据

(本图上面曲线为万科近几年销售均价数据,下面曲线为每平方米销售面积对应的净利润)

       从上面数据分析看出,2017年万科销售均价为1.47万元/㎡,利润1035元/㎡。

      小区开放式管理后,地下车位可能出现的状况为:

        1、由于地上停车没有安全感,或者后续政策不允许地上停车,购买地下车位的客户增多,车位售价提升;

        2、由于车位配比充足,客户租用地下车位停车,售价基本维持不变或下降。

到底会出现哪种情况,在不同的城市、不同的地段和不同的小区情况会有所不同。一二线城市核心区单车位售价可能达到15万,扣除成本应该有所盈余,三四线城市单车位售价8万以内基本处于亏损状态。下面测算一下执行街区制后车位盈亏平衡售价:

      从上表看出,当地库车位销售率为70%时,车位售价12.5万元/辆才能达到盈亏平衡,而这仅仅只是建安成本盈亏平衡售价,这对于三四线城市来说不可能完成;哪怕是地下车位全部销售完,三四线城市也很难达到8.75万元/车位的盈亏平衡售价,100%销售率仍然处于亏损状态。

综述,按照万科2017年每平米净利润1035元计算,推行开放式街区将导致地下车库面积增加,开发商利润将减少10~20%,这对于很多三四线城市中小房企可谓雪上加霜。


地下车库设计优化4大方向



方法总比问题多,重要的是未雨绸缪,在真正全面推行开放式街区前做好准备。下面就谈谈如何优化地下车库节约投资成本。

1.基本的成本概念:


根据我司以往项目经验:地下一层车库建安成本2500/㎡(不含二类费用及大小配套措施费),人防地库比普通地库造价多500/㎡;地库层高每增加0.1米,成本增加大约1%,即单层普通车库成本增加约25元/㎡、人防车库成本增加约30元/㎡。

2.基本的设计概念:


方向一:柱网柱距对成本的影响

理论上,每跨内单车位面积最小值为一条车道两侧停车,此时7.8m柱距普通单车位平均面积为20.93/辆;柱距每增加0.1m,单车位平均面积增加0.27/辆,单车位成本增加675元;普通住宅项目柱距值为7.8~8.1之间,即使是8.1调整到7.8这样的差距,在不考虑结构梁板及钢筋节省的情况下,单车位成本变化率也达到3.9%

方向二:普通车位盈亏平衡点(70%销售率)

含五年物业费:12.9万/辆     不含物业费:12.5万/辆

在车位配比要求高,销售不理想的情况下,按照70%的销售率预估,包含5年物业费(地产公司代收),盈亏平衡点售价为12.9万元/辆,不含物业费盈亏平衡点售价为12.5万元/辆。这两个价格为建安成本,一般车库销售时间为拿地后2~3年,算上财务成本,有几个城市车位能赚钱?


方向三:是否设置地下储藏室

 设置地下储藏室的用途及代价为:

       a. 作为大空间地下室全部赠送(销售)给1F(或2F)提升溢价;

       b. 作为小储藏室赠送(销售)给各楼层住户,提升销售速度(溢价);

       c. 设置储藏室增加开发建设周期一至两个月。

      当c确定时,v>a2/c时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利;

      当v确定值时,c>a2/v时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利。

方向四:是否缴纳人防异地建设费

      当A-B>0时,缴纳人防异地建设费用有利;当A-B<0时,自建人防有利。经过公式推论(A-B/S=N/30-n/35+c1+c2+20-d,其中C1+C2约为500


地产车库建筑排布优化


以上都是关于成本分析方面的知识,但是如果地库建筑排布环节出了问题,那么成本分析和计算再清楚、委托的优化咨询单位能力再强也是细枝末节的优化;要大刀阔斧地砍掉地库成本,建筑排布优化才是最关键的第一步!下面举个我单位项目案例帮助大家理解建筑排布方法。



原方案地下一层平面图

图1

优化后地下一层平面图

图2 (红色填充部份为优化审减面积)

地下车库优化成果汇总表

图1是最常见的典型问题,车道布置貌似合适,全部是一条车道两侧停车,但是可以看出停车组团比较小、分散,且地库出入口位置与车道不相通,效率低;经过我单位对方案进行调整优化后,按照图2进行建筑排布,优化效果显著。

价值:经过优化,在确保地下停车位数量不变(实际优化后还增加了22个车位,避免后期局部变动影响车位数量)的情况下,地库面积减少6438平米,按照单平米2500元建安成本计算,建安成本节约:6438×2500=1610万,成果显著。

当然车库建筑布局的排布优化不仅仅是平行于车道长方向布局的优化,还需对设备用房的位置布局、对柱网及柱距的调整、对消防分区及消防门开启位置等进行综合考虑。因此地库优化是全专业综合考虑的结果,需要各专业通盘考虑,才能取得最优的效果。


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